Quốc hội ban hành Luật Nhà ở ngày 25/11/2014 và Bộ Xây dựng đang nghiên cứu xây dựng các nghị định hướng dẫn, trong đó có Nghị định “Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội”, loại hình nhà ở xã hội (NƠXH) tại Việt Nam đã có cơ sở pháp lý để từng bước phát triển theo hướng bền vững, tiệm cận được xu thế chung của thế giới và khu vực.

Theo cách tiếp cận trên, việc nghiên cứu xây dựng “Chiến lược phát triển NƠXH theo hướng bền vững tại Việt Nam” là việc của Chính phủ và Bộ Xây dựng cùng các Bộ, ngành liên quan. Nhưng ở góc độ công tác nghiên cứu, muốn phát triển NƠXHtheo hướng bền vững tại Việt Nam chúng ta cần phải nghiên cứu để làm được 2 nhóm việc sau:

- Xây dựng quan niệm đúng về NƠXH, xác định đúng và rõ ràng về trách nhiệm phát triển NƠXH, có định nghĩa đúng về NƠXH, phổ biến để người dân hiểu đúng về quyền lợi và trách nhiệm của mình đối với NƠXH. Theo chúng tôi, với Luật Nhà ở và dự thảo Nghị định mới này, chúng ta đã thực hiện được khá tốt phần việc này.

- Xây dựng một kế hoạch phát triển NƠXH phù hợp với các điều kiện kinh tế - xã hội của quốc gia, của từng địa phương trong từng thời kỳ mà cụ thể là nghiên cứu xây dựng Bộ tiêu chuẩn - quy phạm riêng về cho việc lập và quản lý quy hoạch, thiết kế kiến trúc, đầu tư xây dựng… cho loại hình NƠXH.

Muốn phát triển NƠXHbền vững, đem lại giá trị lâu dài NƠXHphải được nghiên cứu phát triển hướng tới tiêu chuẩn, quy phạm như thế nào trong việc quy hoạch, thiết kế kiến trúc, đầu tư xây dựng…? Nếu đã xác định đúng được vị trí, vai trò và trách nhiệm của việc phát triển NƠXH, ngay từ đầu phải chú ý tới việc nghiên cứu các tiêu chuẩn, quy phạm cho loại hình nhà ở này sao cho phù hợp với các điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước cũng như từng địa phương trong từng thời kỳ mới đảm bảo mong muốn, thậm chí “mơ ước” của chúng ta thành hiện thực lâu dài và bền vững. Thực vậy, theo dự thảo Nghị định “Về phát triển và quản lý NƠXH” thì khoảng 20% số lượng nhà ở được xây dựng mới hiện nay sẽ là NƠXH, với tỷ lệ tạm đưa ra này (tỉ lệ còn khá thấp) như vậy khối lượng toàn bộ NƠXH là “rất lớn”.

Với trách nhiệm của mình, chính quyền Trung ương cũng như các chính quyền địa phương sẽ phải huy động nguồn ngân sách rất lớn để đáp ứng nhu cầu này, mà chúng ta luôn biết nguồn lực này là hữu hạn. Nếu chúng ta không hoặc chưa xây dựng được tiêu chuẩn-quy phạm riêng cho NƠXH, thì chúng ta nên sử dụng “cận dưới” của các tiêu chuẩn-quy phạm về xây dựng nhà ở hiện hành (trừ những trường hợp đặc biệt). Nhưng theo chúng tôi, cần nghiên cứu để xây dựng một Bộ tiêu chuẩn quy phạm riêng cho NƠXH. Bộ tiêu chuẩn - quy phạm này sẽ được điều chỉnh theo từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội theo tiêu chí phục vụ tốt nhất cho mọi người dân trong khuôn khổ tiết kiệm nhất chi phí đầu tư xây dựng trong từng thời kỳ, từng địa phương cụ thể.

Nhìn sang các nước khác trong khu vực và trên thế giới ta rất dễ dàng nhận thấy: với quốc gia nhỏ bé, đất hẹp nhưng rất phát triển như Singapore, NƠXH phải được xây dựng theo loại hình nhà chung cư thành những khu tập trung với mật độ khá cao với đầy đủ các tiện ích công cộng nhưng không phải cao cấp như những khu nhà ở thương mại (như có hồ bơi trên nóc khối đế, hầm để xe…), tuy nhiên các khu nhà ở này đều nằm dọc theo các trục-tuyến vận tải hành khách công cộng.

Trong lúc đó, tại châu Âu, Hà Lan cũng là một quốc gia nhỏ nhưng mật độ dân cư thưa hơn thì họ lại dung loại hình nhà ở liền kề làm NƠXH. Qua nghiên cứu ở Hà Lan, gần đây các lô đất dành cho xây dựng NƠXHđược chia nhỏ hơn so với các lô đất được chia cho loại hình NƠXH trước đây. Trong lúc đó, Singapore đang từng bước xây dựng lại các tòa nhà chung cư thuộc loại hình NƠXHkhang trang, căn hộ rộng hơn và các tiện ích tốt hơn (trước đây, thậm chí họ còn tính toán “chi ly” tới mức tòa nhà chung cư 10 tầng nhưng thang máy chỉ lên tới những tầng chẵn như tầng đất và các tầng 2,4,6,8,10, cư dân tại các tầng còn lại phải tự lên-xuống. Với 2 ví dụ trên, có thể nhận thấy khi chính quyền các cấp, nhất là cấp Trung ương nhận thức được đầy đủ trách nhiệm của mình, sẽ nghiên cứu rất kỹ để đưa ra được các tiêu chuẩn - quy phạm phù hợp để thực hiện. Cụ thể như ở Singapore, thu nhập quốc dân đang từng bước được nâng cao cũng từng bước “nâng cao” tiêu chuẩn - quy phạm áp dụng cho NƠXH. Trong khi đó, tại Hà Lan do quỹ đất ngày một khan hiếm nên họ đã “giảm bớt” tiêu chuẩn - quy phạm về việc quy hoạch phân những lô đất xây dựng.

Chung cư thu nhập thấp, khu công nghiệp Linh Chung, Thủ Đức, TPHCM

Quay trở lại Việt Nam, có thể nhận thấy các tiêu chuẩn - quy phạm đang được Bộ Xây dựng đưa ra trong dự thảo Nghị định kỳ này bước đầu đã xác định được một “chuẩn mực” nhất định làm cơ sở cho việc phát triển NƠXH. Nhưng để phát triển nhà ở xã hội bền vững cần phải “chứng minh” được các tiêu chuẩn - quy phạm này thực sự xuất phát từ bài toán “căn cơ” về kinh tế - xã hội của cả nước cũng như từng địa phương.

Về mặt quy hoạch, bên cạnh những dự án nhà ở công nhân, ký túc xá sinh viên…được đầu tư xây dựng bên cạnh những khu trường đại học, những khu công nghiệp tập trung để tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại và quản lý, cần hướng tới những khu NƠXHđược đầu tư xây dựng với quy mô lớn. Các khu nhà ở này phải được kết nối thuận tiện với các phương tiện vận chuyển hành khách công cộng, nhất là các loại hình vận chuyển khối lượng lớn như hệ thống xe buýt nhanh, metro… Như vậy người dân sẽ tự nguyện tham gia vào các phương tiện vận chuyển công cộng vì những ưu việt của các phương tiện này. Tại một số thành phố phía bắc trước đây như Hà Nội, Vinh, Hải Phòng, Việt Trì… chúng ta đã tập trung đầu tư xây dựng được những khu NƠXH với quy mô khá lớn mà khi đó chúng ta gọi là các khu nhà ở tập thể, tuy phần lớn là nhà “lắp ghép”, chất lượng không cao, nhưng đã được nghiên cứu khá kỹ với những tiêu chuẩn khá phù hợp với những điều kiện kinh tế - xã hội lúc bấy giờ.

Câu hỏi đặt ra, sau mấy chục năm chúng ta phát triển “vượt bậc” về “mọi mặt” lại không làm được như vậy!!! Thời gian vừa qua, bên cạnh việc không quản lý nổi loại hình nhà tư nhân tự xây, lại quá “ưu tiên” cho các dự án nhà ở thương mại nên bây giờ tìm các khu đất lớn, thuận tiện cho việc đi lại bằng những phương tiện vận chuyển hành khách công cộng là không dễ.

Với Luật Quy hoạch đô thị, đó là cơ sở pháp lý để phân vùng trong quy hoạch. Với phương pháp này, có thể phân chia đô thị theo từng khu vực đô thị “Zone” từ trung tâm ra tới vùng ngoại thành và như vậy, dọc theo các tuyến vận chuyển hành khách công cộng, nhất là các tuyến metro… ưu tiên cho các dự án phát triển nhà ở thương mại tại các “Zone” gần trung tâm, cạnh các “TOD”, còn các dự án NƠXH có thể xây dựng ở các “Zone” xa trung tâm hơn, xa các “TOD” hơn. Như vậy, người dân ở trong những dự án nhà ở thương mại và dự án NƠXHđều di chuyển thuận tiện, có khác chăng là thời gian di chuyển ngắn hơn hoặc dài hơn.

Về loại hình nhà, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM… loại hình NƠXH bắt buộc phải là nhà ở dạng chung cư, nhưng trong lúc đó, NƠXH tại một số vùng có điều kiện về quỹ đất vẫn có thể được phép phát triển loại hình nhà ở này theo loại hình nhà phố liền kề, thậm chí là nhà vườn như chúng ta đã xây dựng ở các khu tái định cư cho người dân khi xây dựng như thủy điện Sơn La… Ngay cả việc đưa ra các quy định về loại hình nhà ở chung cư được xây bao nhiêu tầng, có thang máy hay không? Cũng cần được cân nhắc kỹ.

Trong trường hợp đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, nên xây dựng cao tầng vì quỹ đất có hạn và như vậy sẽ phải đầu tư thang máy. Đành rằng quỹ đất dành để xây dựng loại hình nhà này chính quyền không thu sẽ không thu tiền thuế sử dụng đất, nhưng xét về mặt tổng thể cũng không được phép “lãng phí” khi xây dựng quá thấp tầng. Trong tính toán hiệu quả đầu tư của một dự án vẫn vẫn phải đưa phần chi phí này vào để cân nhắc.

Từ một số các phân tích ở trên, theo chúng tôi muốn phát triển NƠXHbền vững, đem lại giá trị lâu dài (không theo cách làm quá cứng nhắc, không hiệu quả và bền vững như trước đây) cần phải tập trung nghiên cứu một Bộ tiêu chuẩn - quy phạm riêng cho loại hình nhà này. Trong Bộ tiêu chuẩn - quy phạm này, bên cạnh những tiêu chuẩn “cứng” mang tính định hướng, nên khuyến khích các địa phương xây dựng những “quy định” mang tính đặc thù của địa phương mình như số tầng cao của nhà chung cư, được phép phát triển NƠXH theo hình thức phân lô đất… mới đưa được loại hình NƠXH đi vào cuộc sống. TP HCM với dân số gần 10 triệu người chắc chắn sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng để nghiên cứu xây dựng Bộ tiêu chuẩn - quy phạm này nếu được yêu cầu và sẽ nghiên cứu để xây dựng “quy định” cụ thể của thành phố để nhanh chóng phát triển loại hình NƠXH theo hướng bền vững này.

Theo PGS. TS Nguyễn Trọng Hòa/TCKTVN